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买房送奔驰 中介转诈骗!韩国房地产市场愈发狰狞
发布日期:2024-03-21 14:09     点击次数:74

  全球房地产市场都在经历震荡调整,而其中震动最厉害的莫过于韩国,一路狂跌的房价已经让不少韩国人心痛如绞。

  韩国首尔富人区——江南区曾经叫价32亿韩元(约人民币1700万)的一处房产,现在已经跌至23.5亿韩元,降幅达到26.5%。当地不少地产商开始给新房打七折,甚至承诺买房子送奔驰。

  但尽管如此,韩国房价依旧崩的不可收拾。据统计,韩国整体房价已经连续9个月下跌,首尔的部分公寓售价急降30-40%,但公寓成交量仍较高峰期暴减超70%。

  更令韩国人头大的是,赫赫有名的韩国全租房模式,在房地产普遍爆雷的周期中,变成了一个更大的雷。

  2022年,韩国共发生了2073其全租房保证金被吞案,金额高达7000亿韩元;今年4月,因为保证金被诈骗而导致受害人自杀的案件更是高达17起。根据预测,韩国今年的押金损失将达到1.8万亿韩元,比去年还要翻一番多。

  令人大跌眼镜的是,据韩国每经中文网称,最近10个月全租房押金诈骗案中,40%以上的嫌疑人是持证房地产经纪人和经纪助理,简直是防不胜防。

  韩国特色悲剧

  所谓全租房,即房东收取房客高额保证金,一般为房价的五到八成;房客不用缴房租,而房东通过用这笔押金投资获利的一种租房模式。在租期结束后,房客可以收回全部的保证金。

  而在这个链条中,房东通常向银行贷款买房,而房客也向银行贷款支付全租房押金。房东通过押金投资还贷,或是依靠房价上涨来进行套利;房客则只需要偿还少量的全租押金贷款利息,相比于普通租房省下更多资金。

  逻辑上讲,这一套商业模式对刚起步的年轻人来说十分友好。这些租赁全租房的人,每月可能只需要偿还相当于人民币一两千的利息,就能租到舒适的房子。鼎盛时期,全租房甚至可以占到韩国租房市场的70%。

  但全租房之所以只是韩国特色的一个原因在于,风险太大了,很多国家都对这一模式背后的危险性感到不安,因此将其拒之门外。

  而韩国则因为历史遗留原因,让这一模式一直得以存在,又加上过去房地产持续涨价带来的侥幸心理,该模式一直没有被阻止,甚至被官方带头推行。

  死局

  有人提出,假如把卷款潜逃的房东房子补偿给房客不就行了,房客可以用五到八折的价格买到房子,也算是一种回本。

  血淋淋的现实是,房东卷款后,房子将被银行收回,进行拍卖。拍卖后所得偿清银行欠款后,才有可能弥补房客的损失。而在当前的房价下行周期,银行基本上很难收回全款,房客就更不太可能得到什么补偿。

  还有一种办法是,购买全租房押金保险,这样的话,房客的求偿权可以高于银行。但由于保险费用加上押金银行利息,让全租房月付款与其它租房方式比起来并没有什么优势,很少被人采用。

  就算是房客得到了房子,更现实的问题是,房价一路下跌,房客得到的是其实是一个不断贬值的资产。他即使出手了这套房产,收回的资金很可能也无法完全填上保证金的窟窿,这意味着他依旧会对银行违约,背上沉重的债务负担。

  而一切可能仅仅因为,他在正规合法的渠道租了一套房子,并在政府的鼓励下,借了一笔贷款。

  首尔一名服药自杀的年轻人在遗书中写道:他没有工作,没有存款,却有9000万韩元的保证金欠款。投诉、报警都没有用,政府也没有什么有效的对策,他无法再坚持下去了。

  这看似房客所有后路都被阻断的死局,唯一的生机在于房价重新上涨,而其中的核心在于美国和全球的加息周期停止以及降息的到来。

  这也让人戏称,现在全球最希望美联储降息的,估计就是韩国人了。



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